상속받은 소형 저가 주택 무주택으로 인정받는 방법

생각지도 못하게 상속받은 작은 집 한 채. 기쁨도 잠시, 혹시 이 집 때문에 평생 기다려온 내 집 마련의 꿈, ‘청약’ 자격이 날아갈까? 혹은 기존에 보유하던 주택을 팔 때 양도세 폭탄을 맞을까 봐 밤잠 설치고 계신가요?

이제 그 걱정, 이 글 하나로 완전히 끝내드리겠습니다. 법은 생각보다 우리에게 많은 기회를 열어두고 있습니다. 상속받은 소형 저가 주택을 ‘없는 집’으로 만들어, 무주택자가 누리는 모든 혜택을 합법적으로 챙길 수 있는 비밀을 지금부터 낱낱이 공개합니다. 2025년 최신 개정 내용까지 모두 담았습니다.

 

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1. 주택 청약: 상속 주택을 ‘투명인간’ 취급받는 조건

내 집 마련의 가장 빠른 길인 ‘청약’. 하지만 유주택자는 사실상 당첨이 불가능에 가깝습니다. 하지만 상속받은 주택이 있다고 해서 무조건 포기해야 하는 것은 아닙니다. 아래의 조건을 충족하면 청약 시장에서 당당히 무주택 자격을 인정받을 수 있습니다.

- 소형·저가주택 특례 활용하기

가장 대표적인 방법입니다. 상속받은 주택이 아래 두 가지 요건을 모두 충족한다면, 민영주택 일반공급 청약 시 무주택으로 간주됩니다. (최근 개정으로 특별공급에서도 일부 인정받을 수 있는 길이 열렸으니 전문가 상담이 필요합니다.)

• 주택 가격 기준: 수도권 1억 3천만 원 이하, 비수도권 8천만 원 이하 (상속개시일 또는 청약 공고일 기준 공시가격)
• 주택 면적 기준: 전용면적 60㎡ 이하

단, 이 혜택은 단 한 채의 소형·저가주택을 소유한 경우에만 적용됩니다. 만약 배우자나 다른 세대원이 다른 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 분류되니 세대원 전체의 주택 소유 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

- 상속 지분 공동 소유의 비밀

만약 상속받은 주택을 여러 형제와 공동명의(지분 소유)로 상속받았다면 어떻게 될까요? 이 경우에도 희망은 있습니다.
'상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자 통보를 받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분'한다면 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.

즉, 일단 청약에 당첨된 후에 부적격 통보를 받더라도, 3개월이라는 시간 안에 내 지분을 다른 공동상속인에게 매각하거나 증여하는 등의 방법으로 처분하면 당첨 자격이 그대로 유지됩니다. 이는 몰라서 놓치는 분들이 정말 많은 핵심 꿀팁입니다.

- 그 외 무주택 인정 예외 조항들

• 20㎡ 이하 주택 소유: 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권을 딱 1채만 소유한 경우 무주택으로 봅니다. (단, 2채 이상이면 유주택)
• 만 60세 이상 직계존속 소유: 부모님이나 조부모님(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있더라도, 청약 신청자 본인이 무주택자라면 청약 시 무주택으로 인정됩니다.
• 시골의 오래된 주택: 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택, 85㎡ 이하의 단독주택 등 특정 조건을 만족하는 농어촌 주택도 무주택으로 인정될 수 있습니다.

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2. 양도소득세: 상속 주택 때문에 세금 폭탄? 비과세 특례 완벽 활용법

이미 1주택을 보유한 상태에서 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우, 가장 큰 걱정은 바로 양도소득세입니다. 하지만 세법에서는 ‘상속’이라는 특수한 상황을 고려하여 억울한 세금이 부과되지 않도록 비과세 특례 규정을 두고 있습니다.

- 핵심은 ‘일반주택’ 먼저 팔기

상속으로 2주택자가 된 경우, 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 가장 중요한 원칙은 ‘기존에 보유하던 일반주택을 먼저 양도’하는 것입니다.

상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택을 양도할 때, 상속주택은 주택 수에 포함하지 않습니다. 따라서 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)을 충족했다면, 상속주택 보유 여부와 관계없이 양도소득세 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다.

만약 실수로 상속주택을 먼저 양도하면 어떻게 될까요? 안타깝게도 이 경우에는 1세대 2주택자로서 양도세가 과세됩니다. 순서 하나 차이로 수천, 수억 원의 세금이 달라질 수 있으니 반드시 기억해야 합니다.

- 상속주택 자체를 비과세 받는 방법

그렇다면 상속받은 주택을 팔 때는 무조건 세금을 내야 할까요? 아닙니다. 상속주택 자체도 비과세 요건을 갖추면 세금을 내지 않을 수 있습니다.

• 무주택자가 상속받은 경우: 다른 주택이 없는 무주택자가 주택을 1채 상속받았다면, 상속개시일로부터 2년 이상 보유(필요시 2년 거주)한 후 양도하면 비과세됩니다.
• 동일세대원으로부터 상속받은 경우: 피상속인(사망자)과 동일 세대원이었던 상속인이 주택을 상속받는 경우, 피상속인의 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 비과세 요건을 판단합니다. 예를 들어, 부모님과 함께 살다가 주택을 상속받았고, 부모님이 해당 주택에서 10년을 거주했다면, 상속인은 상속받자마자 바로 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 취득세와 보유세: 생각보다 부담 없는 상속 주택의 세금

상속으로 주택을 취득하면 취득세를 내야 합니다. 하지만 일반적인 매매와는 달리, 상속 주택의 취득세는 다주택자 중과세율이 적용되지 않아 부담이 훨씬 덜합니다.

- 낮은 취득세율과 감면 혜택

상속 주택의 기본 취득세율은 2.8%(농지는 2.3%)입니다. 이는 조정대상지역의 2주택자(8%), 3주택자(12%)에 비하면 매우 낮은 수준입니다.

여기에 더해, 상속인이 무주택자(1가구 1주택)라면 특례세율을 적용받아 취득세율이 0.8%로 대폭 낮아집니다. 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고 및 납부해야 가산세를 피할 수 있으니 기한을 꼭 지켜야 합니다.

- 종합부동산세 부담 줄이기

상속받은 소형 저가 주택은 종합부동산세(종부세) 산정 시에도 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 공시가격 3억 원 이하(수도권은 6억 원 이하)이고, 지분율이 40% 이하인 저가주택은 다른 주택의 종부세율을 판단할 때 주택 수에서 제외됩니다. 이는 종부세 중과를 피할 수 있는 매우 중요한 절세 포인트입니다.

 

지금까지 상속받은 소형 저가 주택을 무주택으로 인정받는 다양한 방법을 알아보았습니다. 복잡한 세법과 청약 규정 때문에 지레 겁먹고 소중한 기회를 날려버리는 일은 없어야 합니다. 내 상황에 가장 유리한 방법을 찾아 현명하게 절세하고, 내 집 마련의 꿈도 꼭 이루시길 바랍니다.

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